第三季度物业管理工作总结
物业管理工作需要加强与业主的沟通，在各方面的服务上都要不断提升，这样才能获得业主的满意。每个季度做好工作总结也是我们提高服务水平的一个途径。下面是找总结网给大家带来的第三季度物业管理工作总结，欢迎阅读。
【第三季度物业管理工作总结(一)】
我区现有住宅小区360多个，其中有物业管理的小区有220多个，占中心市区物业小区的75%左右。
(一)第三季度主要工作：
1、加强业务培训。
为切实提高我区物业管理工作，提升物业服务水平，xx区建设局编制了《xx区物业管理培训材料》，于第三季度x月份联合区委组织部、区社区办、劳动和社会保障局等，举办xx区第一次(也是全市县、区级第一次)的物业管理工作培训班，分四批次对我区物业从业人员共计500余人次进行专业培训(参训人员包括：各街道及社区主要领导、物业服务企业项目经理、业委会正、副主任)，同时还举办了物业项目经理考证培训班。通过培训来有效的提升我区物业从业人员的综合素质及服务意识。
2、创建示范小区。
为了更好的开展物业小区整改提升、创建示范小区工作。我区8个街道办事处确定了9个住宅小区作为整改提升、创建示范小区的试点，以做到以点带面，全面提升物业管理工作水平。第三季度以来，区建设局共指导10个物业小区参加省、市级优秀示范小区评选活动，有7个小区获得市级物业管理示范小区称号，其中3个通过全省物业管理示范项目考评。
3、规范前期物业管理招投标。
区建设局自接管物业管理职能以来，高度重视规范前期物业招投标程序，全力做好前期物业招投标活动的指导和监督工作，第三季度新售楼盘前期物业招投标的有10个项目，做到100%实行招投标。
4、推进业委会成立。
针对业委会成立难的现状，区政府根据我区实际情况，季度初下达任务给各街道办事处，要求第三季度各街道办事处符合成立业委会条件的小区成立业委会应达到50%以上。目前，我区已成立业委会的物业管理小区112个(其中当季度成立的有24个)，第三季度的任务基本完成。
5、加强小区信息化系统建设。
为提高我区居民小区自行管理的效率，体现小区事务表决公平、公正、公开的原则，区建设局在我市率先开发成功 “住宅小区事务智能化管理系统”，该系统集投票、公告、数据采集等功能，采用一户一卡一密码，在操作平台进行刷卡操作(类似银行自助服务系统)，预留扩展至网络平台操作，可有多种投票方式(如：上网、电话、短信等)。系统于6月份在xx住宅小区进行试运行，效果显著，参与投票人数由原来的60%多提高到97.39%。投票表决无需再租用场地召开业主大会或逐户书面征求意见，突破了时空障碍，大大提高了投票效率。而且整个投票过程透明、公开、公正，投票结果统计准确、及时，完全杜绝假投票、假签名的现象，大大简化、缩短了整个投票程序和时间，节省大量的人力物力成本。日前，区建设局拟再确定1-2个小区进行二次测试，完善后报区、市政府向全市推广。
(二)下一步工作思路
建立街道物业管理督导员和社区协管员制度。为规范我区物业管理活动，进一步贯彻落实《xx区人民政府关于加强物业管理工作的实施意见》，切实按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，建立“区、街道、社区”三级物业管理协调体系，我局要求各街道要指定专人为本辖区物业管理工作督导员，负责本辖区物业管理工作的指导、协调和监督管理工作。同时，各社区居委会要设立物业管理机构，配备1-2名物业管理工作协管员，负责本辖区物业管理工作的日常巡查、检查协调和监督管理工作。建立和完善社区物业管理网络体系，形成社区建设的整体合力，改进城市管理方法，营造最佳人居环境，提升我区城市形象。为充分调动街道、社区管理的积极性，其对辖区物业项目的考评将占到全部考评成绩的70%。
【第三季度物业管理工作总结(二)】
感谢各位业主的支持，在过去的时间里，积极配合，共同致力于小区的发展，现在，我将从以下几个方面对过去一个季度的工作做出阐述。
一、完善配套设施方面
1、 自我公司接手物业以来，增设了道阐杆子，更换了地下车库设备系统，设置了门禁等，发行远距离卡200张，门禁卡300张，实行一库一卡制，使车辆进出井然有序。
2、 在各重要地段，安装监控，对往来人员予以记录，使违法犯罪消除在萌芽之中。
3、 对之前已损坏的单元门锁进行了修复。
4、 在7栋、8栋、10栋进行了管道疏通，保护了小区卫生，方便了业主。
二、维修管理方面
1、电梯系统，专人维护，定期保养，有故障及时排除，保证系统的正常工作。
2、道路灯或其他照明随坏随修。
3、排水管，水泵发现问题及时维修。
4、污水池、化粪池定期清理。
三、环境卫生方面
第三季度，刚接手这个小区时，窗户、楼梯扶手都是一抹灰，生活垃圾也随处可见，垃圾桶也配备不全，自我接手后，请了专门的保洁人员，实行一天两扫制，同时，补全了部分楼栋所缺少的垃圾桶，另外，聘请了专门的环卫人员，按时清运垃圾，保证了小区的干净。
四、绿化方面
之前小区杂草丛生，树木也无人修剪，显得乱而杂，后来，我集中了各找总结网部门人员进行了初步的除草，随后聘用了专业的人员对其打理。此外，还增设了其它树种，丰富了小区的植被。
五、治安方面
安装道阐杆子，设置门禁，安装监控等，在很大程度上遏制了盗窃等犯罪行为的发生，同时安排保安进行巡逻，特别针对节假日盗窃案件高发时段，实施重点布控，加派队员蹲守、避免无关人员进入小区、材料出入必须到值班室进行登记，截止目前为止，从未发生过一起盗窃事件。
此外，我也要对各位业主说声抱歉，因合同未签，导致部分工作不好开展，如：
1、 对车库进行整顿
2、 对各单元门锁再次进行修复
3、 对绿化花坛进行修补，树木进行维护
4、 在各单元门门口增设专门信息栏
5、 联合业主委员会与前期物业进行交接，退还前物业公司拖欠的部分业主的物业费、水费、装修保证金等
6、 建议使用封闭式管理，电梯也已经用了好几季度，经常使用不当会造成电梯维修率上升，建议电梯使用刷卡制，这样杜绝外来人员随意进入小区，造成电梯频繁使用及安全隐患。
7、 部份地方增加摄像头。
最后，我也想在这说说我的委屈。我在这之前也是通过竞标被广大业主选举出来的，在接手初期，我对小区的投入和改造大家有目共睹。大家都知道，业委会是在今季度x月x日才成立的，那就是说，我们在没有业委会的情况下，一直在摸索努力做到最好，在这个过程中，服务存在瑕疵在所难免，我相信各位业主也是可以理解的，一口怎么可以吃成大胖子，是吧。现在小区管理已经走上正轨，重新选举物业直接影响到业主的利益，当然也包括我的利益，所以个人觉得有些小小的不公平，对那些已缴会缴物业费的人更加不公平。
俗话说，和气生财，和谐发展，业委会和我都是为广大业主服务的，所以我还是很一如既往的支持业委会的工作。在此同时，也要谢谢各位业主以往的支持与合作，希望你们能继续支持我，说句煽情的话，我对这个小区是有感情的，也是这次竞标物业公司中最了解这个小区的，我会改善自身的不足，为各位业主提供更加优质的服务，所以请大家继续支持我，支持长鸿，谢谢大家!
【第三季度物业管理工作总结(三)】
在公司的正确领导、各部门的积极配合、物业管理部人员的不懈努力下，取得了一定的成绩，业绩有了小幅增长，但相比公司的年度工作目标还是有很大的差距。
一、业绩统计
截止第三季度共完成纯净水配送4278桶，完成行政楼、生产现场、香江、七星家苑等所辖区域饮水机的定期消毒1次，饮水机更换及维修25台，未发生食品卫生安全事件，保证了制水设备稳定运行和饮水质量。厂区及七星家苑绿化更换绿篱 2000 平方米约19000棵，草坪改造补栽1500平方米，同时对所辖区域绿植进行全面施肥、修剪以及病虫害防治工作，绿化植物生长态势良好，未出现大面积枯黄枯死现象。行政楼保洁及花卉租摆服务未发生业主投诉现象，各会议室、办公室等公共区域盆栽绿植全面更换1次，较好的提升了服务品质，满足太电公司服务需求。会务服务231次，其中部门级日常会议125次，公司级会议94次，大小型对外接待12次，圆满完成主业各类会议的顺利召开。
按照部门年度目标责任书各项指标，严格对标管理，层层分解，逐级把关，各项指标有计划有措施的进行开展。班组建设管理工作有着明显的提升，逐步完善定置化管理，有效结合春季安全大检查和noSA五星管理要求开展每一项工作，1至3月份共排查各类缺陷32项，积极组织部门员工对“找、抓、促”管理措施进行大讨论，查找liuxue86部门的管理不足和存在问题，抓住重点，理出短板制定计划，对下一季度工作的有效提升打下了基础，促进服务品质全面提高。
二、存在问题
1、工作业绩差。本季度部门业务预算执行率偏差较大，未能严格按照月度分解进行实施，工作随意性较大。绿化工作未能抓住春季良好时机，养护和部分绿植补栽工作处于被动，计划工作的周密性不严谨，工作责任落实与岗位职责不明确，缺乏动手能力和创新意识。
2、岗位人员缺。部门的实际在岗人员只有14人，各岗位人员几乎都兼职一些其他事务，工作量过于饱和，在应急调配情况下不能满足工作需求。第三季度绿化临时用工严重短缺，使绿化养护工作不能顺利的计划开展，由于生产场所对用工人员的年龄受限，同时在加上临时用工的薪酬普遍上涨等原因，导致了人员严重短缺和招聘难的现象，迫使绿化养护工作滞后。
3、业务培训弱。要提高员工的工作能力，最主要的还得对其进行技能培训，但由于各种原因在对员工的培训还是非常缺乏，技能操作水平不能在短时间内得到提高，业绩也就上不去。
4、服务水平低。本部门部分员工对专业技能知识、安健环管理常识、业务流程的掌握不是很熟悉，更谈不上工作经验。
三、工作思路
1、抓重点，挖掘部门潜力。根据公司开展的“找、抓、促”活动，有效结合今年noSA五星管理要求，找出管理工作中存在的短板，对关键区域，如绿化养护管理，化学危险品管理，机械工器具管理，废弃物管理，以及水厂卫生质量等风险管理，列入部门核心工作，将这些工作视为物业管理部的 “根据地”，集中精力做深做透，深入查找问题及时改进，做到举一反三、闭环管理。
2、抓服务，提高信任度。就物业管理部在公司属于小部门，但是在天创公司这块“招牌”上他不仅是一个服务窗口，也是一道与国华太电有着影响的桥梁。只有好的服务，才能争取较大的业务信任和服务认可，之所以我们要保证这道“桥梁”畅通无阻，必须提高我们的服务标准，注重工作细节，提供超值服务，让太电公司领导及员工感到温馨、可靠，以更大的信任度来认可我们的服务。
3、抓沟通，促进业务协作。人脉是决定部门所辖业务的关键性因素，部门工作要有提高就必须与公司各部门搞好关系，相互协作，通力合作，借助其收集信息，做到常联系，多沟通，良性开展部门业务。
4、抓培训，提高业务水平。随着公司的不断发展，培训的重要性也不断凸显。培训不能仅限于管理制度、专业知识的培训，还应学习公司的企业文化，培养员工的主人翁精神，提高其对公司的忠诚度和归属感。培训的方式也不应限于内部培训，应做到“走出去，请进来”，让员工到外面接受专业的培训，把专业的人士请进公司给员工培训。
3、抓管理，培养员工责任。服务工作无小事，任何一个小的失误都会直接影响着公司的声誉。小的失误就是管理工作中的一个大漏洞，经验告诉我们“管理出效益”。我们物业管理部要从班组建设管理工作中明确岗位职责，落实工作责任，增强员工的凝聚力和协作力;健全部门考核激励细则，提高员工的积极性，完善部门规章制度，规范员工的工作行为，利用培训提升我们的服务品质，加强日常实地督导检查，确保服务工作稳健开展。
四、20xx年第四季度工作计划及安排
1、推进星级班组建设，落实定置管理。办公室库容库貌有待进一步提高，帐、物、卡管理需要规范。
2、行政楼区域所辖各类安全标识、标志按照安健环管理要求进行更新更换。
3、规范会务服务流程，加强每周1次业务技能培训。
4、行政楼中心花园绿植及草花改造。
5、七星家苑小别墅区域草坪改造。
6、厂区及七星家苑加大绿化养护力度，全面清除草坪内杂草及修剪工作。
7、完善部门绩效激励考核管理，提高员工积极性。
8、水厂设备保养及反渗透制水过滤填充材料更换工作。
9、着重对noSA五星管理要求排查所辖区域缺陷，落实计划整改，符合管理标准。
【第三季度物业管理工作总结(四)】
7、8、9月以来，坚持按照公司的要求以高档次物业服务的标准，以提高人员的服务技能和服务质量、提升品质服务为目标，通过加强人员工作技能培训和提高工作效率的培训，不断提高整体的技术水平维修能力和亲和的力度。现把我部第三季度较重要的工作罗列如下：
一、 人员调配情况：
第三季度物业工程部人员稳定无出入，现有人员4名。
二、 管理工作：
1. 遵循部门的《岗位说明书》，按照各岗位的的职责要求，遵守了各项专业的操作规程和工作守则。
2. 根据本项目的实际情况，加强人员技术能力的在岗培训、安全培训、强化品质的亲和力。安全培训仍是是重点。
3. 规范工程维修的工作流程，细化落实岗位责任制，使日常工作有序进行。
4. 根据季节及天气变化调整有关设备的运行时间(如：室外照明、空调)。
5. 发现问题及时处理，处理不了的及时上报。
6. 鼓励员工学习各方面的专业知识技力。
7. 制定突发事件应急预案(防汛、停电、跑水)。
三、日常巡视维修维护：
1) 联系厂家修复售楼处二层卫马桶盖、下叠庭院门换锁芯。
2) 自购配件更换售楼处女卫隔断门合页
3) 对园区照明灯具的更换维修190余次
4) 游戏机的电动钥匙更换
5) 调试疏通水景观管道及喷头
6) 对地下车库配电箱内元部件除湿
7) 园区摄像头杆喷漆保养
8) 售楼处、样板区木门紧固门窗把手、门吸
9) 疏通卫生间便具及下水不通
10) 维修更换样板区售楼处窗户把手
11) 对样板区小路的小方格地砖的粘固
12) 对上叠空调室外机冷凝管保温层破损的包扎
13) 对园区雨水管道的巡视检查
14) 对园区个排水泵的巡视检查
15) 对园区的路面地砖的巡视检查
16) 对园区的设备设施的巡视检查
17) 对分包方进入维修的陪同管理
三、 分包问题及跟进情况
? 园林问题
自7月24日地产工程部、营销部、物业一起讨论问题解决方案后，园林维修了车场地砖及外墙火山岩脱落、装饰墙石材脱落、米石小路及部分回填土下沉问题。期间几次和施工方许岩联系，回复有些问题要产生费用，有些是设计问题。多次问过地产工程部刘敏回复的请示领导至今没有具体回复，致使一些问题未见解决。
? 欧诺问题
自7月24日地产工程部、营销部、物业一起讨论问题解决方案后，8月5至8日维修，已修复楼扶梯缝隙大及签约区景观泵、售楼处北侧阁楼门台阶破损、售楼处二层踢脚线脱落、门框松动。其后问地产工程部郑工还有一些问题什么时间处理，郑工回复由他来安排。
? 中恒问题
自7月24日地产工程部、营销部、物业一起讨论问题解决方案后，自8月2日维修至今，唯有售楼处工程部顶子渗还在处理中与小喷泉西上方雨水槽凹陷等郑工决定怎么处理两项未处理完毕外，其余已完成。
? 建工问题
自7月24日地产工程部、营销部、物业一起讨论问题解决方案后，8月3日建工开始维修，现还有1.联排一阁楼开关处因进水木质和壁纸变色;2.联二2层主卧木地板翘起;3.联二楼梯梯踏步漆面起皮未处理。其余已完成。
? 弱电问题
1.中控室遇下雨通道二和三掉闸，通道十三和十六黑屏。2.有线麦克未送回。
3.通道十四有时闪烁与其联系电话里无论你怎么说，回复就嗯嗯嗯无法进行沟通。后和谢经理反应回复不用我们再催了，移交给商户处理了。
? 机电问题
样板区地下车库因防水层未做好，致使在墙体多处渗漏水地面长期处于积水返潮状态，集水坑排水泵控制配电箱内电器元部件严重受潮结露而损坏，现共计六个配电箱全部处于瘫痪状态，虽然每日用电吹风除湿，有的元部件的内部根本吹不干，也不是治本的办法。与谢经理反映此事，回复此事别找他。望得到各有关领导的重视。
? 空调问题
上叠空调室外机运行声音大与售楼处南阁楼空调报警次数频繁经多次催促联系，空调安装方多次查看回复上叠空调声音属于正常运行。现已加装隔断以增加隔音效果。售楼处南阁楼空调报警次数频繁经向地产李岩反应，经过多次改造观察，8月13日报警至今已有将近两个月没有报警。7月13日联排二空调不制冷且室外机风扇不转，检查是因缺氟造成，加氟后正常。
? 普维问题合约办公室电动窗两次维修仍未修复，部分窗纱及配件损坏，部分窗把手不好用，已联系多次回复尽快安排但至今未来修复。
? 业之峰问题
联排1二层阳台外立面有裂缝、阁楼开关面板处渗水、东围墙裂纹、正门外雨水管缺一节都已完成
? 电梯问题
电梯对讲电话已外接两部，还有一部未外接。上叠1电梯两次报修，经电话联系维保方当天已处理。
? 阳光木业问题
样板区户门钥匙不好使用，经联系已过来维修完成。
? 楼梯照明问题
售楼处廊檐下地埋灯一个不亮，多次联系安装方，回复派人过来维修，至今未修复。
四、 与地产工程部协商沟通问题
1. 7月2日和谢经理反映弱电问题，回复今日过来维修;
2. 7月5日向刘敏反映下叠南庭院打通的排水口应尽快做防水处理，回复马上安排。
3. 7月6日随同李岩查看上叠电梯厅顶子渗水情况，初步判断是因防水未做好，并向郑工说明。
4. 7月10日和谢经理协商弱电要更换监控电源空开问题，要求他们写书面保证，并查看外接对讲电话路由。
5. 7月16日向谢经理反映地下车库因潮湿配电箱结露，元件损坏，回复要等请示领导。
6. 7月29日李岩说明售楼处空调室外机又报警。
7. 7月30日随同李兴玖查看金网络电话不通并修复。
8. 8月2日向郑工反映联排阁楼空开处仍渗水，及联二楼梯踏步石材崩裂情况，一同现场查看。
9. 8月6日想郑工说明售楼处小喷泉西上方雨水槽凹陷，因太高无法维修，回复等他再想想办法。
10. 8月11日再次向刘敏反映小喷泉特色泵被水侵泡损坏及样板区下叠1南庭院泵、联排1、2南庭院景观泵被水损坏侵泡问题，回复待向领导请示后回复
11. 8月15日询问谢经理地下车库因潮湿配电箱内元件损坏问题，回复此事别找他，自己想办法。
12. 8月21日向李兴久请教金网网络问题，回复网线正常，属他们自己交换机问题由他们自己解决。
13. 9月14日询问刘敏园林问题何时维修，回复近一两天过来。
14. 9月6日询问地产谢经理关于弱电监控问题，回复不用我们再催了，
已移交给商户来处理。
15. 9月17日询问郑工关于样板间及售楼处维修问题，回复由他来安排，不用我们在催了。另外上叠二户门外堆放的物品有中恒公司部分，过来时让他们清理，一个防火门放置联4空置房内。
16. 9月18日向刘敏递交园林问题汇总。
17. 9月29日李岩交代自下月要抄雅顺居水表，总表数减去雅顺居的数等于园区用水量。
六、建议
1)设计：景观泵安装地点要考虑防水侵泡损坏泵体，或改装潜水泵。
2)施工：建筑的防水层严格把关，以防留下隐患。
3)装饰：节日期间应做一些增添节日喜庆的装饰，如：挂一些红灯笼， 彩旗。夜间装些彩灯之类。
七、 今后需改进之处
1.我们的品质服务还望在进一步提高。
2.鼓励员工学习各方面的专业知识技力。
3.希望有关领导提出不足之处利于我们加以改进。
【第三季度物业管理工作总结(五)】
根据20xx年度物业部工作计划，我们有序的完成了1-9月份的工作计划和维修项目。
前三季度主要工作如下：
一、 加强思想沟通，统一认识，提高服务理念
我们利用第月一次例会的机会，做为大家畅所欲言的平台，互相沟通，查找问题，明确解决措施，抓落实。主要内容如下：
1、日常工作中要养成良好的工作习惯，做事要有始有终。遵守单位和物业部内部制定的规章制度、养成按安全操作规程工作。提高维修工艺和档次。
2、通过深入和员工进行思想沟通，统一对工作和生活的认识，稳定员工工作态度，引发大家积极的工作热情和团结互助的精神。
3、加强与当月值班长的沟通，使其合理、有序地按排当月工作，有效地处理各种突发维修任务和事件。
4、利用每次例会，从物业部内部制度汇编中挑出一篇制度，重新审视岗位职责和工作内容，补充完善制度规范。
二、做好消防和安全管理工作，确保大厦稳定运行 消防安全重中之重，我们始终把持着消防工作总方针“预防为主，防消结合”，必须坚持将火灾预防工作放在首位，力求防止火灾的发生。要在千方百计预防火灾的同时，切实做好扑救火灾的各项准备工作，一旦发生火灾，能够及时发现、有效扑救，最大限度地减少人员伤亡和财产损失。主要措施如下：
1、以消防安全教育为重点
在5月4日组织中心全体员工开展消防培训和演习，主要内容(1)消防安全知识讲座(2)火灾疏散演练(3)干粉灭火器灭火演练。从而增强了员工的消防安全意识和自防自救能力。
2、保证消防设备的正常运行
1-9月共完成消防维保18次，维修16次。4月对大厦全部干粉灭火器进行了更换粉剂并维修了部分不合格灭火器。更换损坏的消防模块1个，光电感烟探头3个，消防栓主管安全阀1个，处理大厦误报火警三次。
3、加强消防安全检查，消除火灾隐患
抓好每月一次的消防大检查，排查火灾隐患，将隐患消除在萌芽状态。抓好重点部位档案室、机房、库房、厨房的用火、用电、消防器材等方面的安全检查。每逢大的节假日，我们会增加假前、假中检查，加强防御措施。重视第三季度高温高湿天气的对电气设备的影响。
4、实行“边排查，边整治，边探索”的方式，持续改进和完善安全管理制度，确保消防工作稳步发展。
5、因陇海路高架桥建设，大厦门卫室和围墙拆除，我们加强了保安力量，增加一名大厦内部保安巡逻员。建设了临时门岗、围挡和大厦周边的临时监控设施。
三、做好设备管理，确保设备设施安全运转
把握季节转换、任务增多的关键时间节点，加强设备设施的维修保养工作。
1、中央空调
4月-5月完成中央空调系统的维保，清洗大厦中央空调水系统和248台风机盘管。保养空调循环泵6台。5月份根据厂家维保技术要求，为新中央空调主机更换主机油。7、8月份高温高湿天气居多，大厦中央空调冷凝水增多，处理了部分房间由于排水不畅引起的漏水。
2、配电
4月份完成了高低压配电设备的预防性试验和继电保护试验。以应对夏季用电高峰和雷雨季节的到来。根据天气和环境的变化，做好高压配电室设备通风、防潮、防鼠工作。
3、电梯
完成3部电梯主机油的更换。1-9月按计划完成电梯保养维护18次。为应对7、8月份高温高湿天气，我们联系电梯维保单位对电梯进行了全面检查。对东、西电梯机房空调进行了充氟清洗维修，保障机房降温。
4、水系统
为保障大厦用水安全，在4月份天气升温以前完成大厦二次供水清洗和大厦化粪池清理。
四、做好大厦保洁、绿化工作，提供整洁、舒适的工作环境
1、通过每星期一次的卫生检查，发现卫生死角和存在的问题，及时和保洁班长沟通整改和完善。
2、根据季节的变换及时更换大厦公共区域的花木，为大厦营造温馨舒适的环境。
五、工作统计
20xx年1-9月份完成各项维修等工作合计：597次项。
六、存在的问题
经过前阶段工作，暴露出一些问题与不足，主要表现在以下几个方面：
1、精细管理能力不强
管理人员对精细化的管理理念和工作方法缺乏深刻的认识，精细化管理理念不够强，在有些工作上，精确意识不高，分工不明确，工作措施不够具体、工作方法还比较单一，有些工作还属于粗放型管理模式。
2、思想有局限、缺乏创新精神
工作中有些安于现状，过于求稳，缺乏千方百计解决问题的创新精神。
3、物业部人员少，工作量大
随着大厦使用的年限增加，维修量也在不断加大。物业部现在人员少(原有7人，现有5人)，工作量大，既要保证每天24小时的配电、消防不间断值班 ，又要完成大厦日常维修和突发事件的应急处理。 人员长时间在岗工作，现已出现人员疲乏，工作效率下降的趋势。现在急需增加人员，激活干劲。
七、第四季度的工作安排
1、加强冬季设备运行管理，确保安全过冬
安排大厦冬季供暖的准备工作，清洗热力板换，维保电机和控制系统。提前做好空调冷却塔给水系统卸水工作。为水系统做好防冻措施。
2、做好大厦的节能降耗工作
由于小便自动冲水阀使用多年，有部分冲水阀已无法再修复，计划第四季度更换一部分。
第四季度，工作任务繁重，只有通过强化责任落实，扎实工作，积极寻求新办法，来提高物业服务水平。
【第三季度物业管理工作总结(六)】
第三季度，某物业公司紧紧围绕上级公司总体部署，以三基建设为契机，不断锐意改革，实现管理工作跨越发展，按照上级指示精神，积极规范内部管理，狠抓安全服务，扎扎实实开展各项工作，公司保持健康、稳定、和谐发展的良好局面。
一、三季度主要工作
(一)做实“三基”工作，夯实企业发展基础
按照上级公司工作布置和要求，某物业公司把“三基”工作作为构建和谐企业的战略性任务摆在重要位置，将三基工作为总抓手，准确查找问题，明确解决措施，狠抓执行落实，以提升人员素质、强化工作作风，确保队伍稳定和谐，保证公司持续科学发展。三季度主要以“人的基本素质提升”为核心内容，大力开展“三基”工作，突出团队精神教育;突出员工队伍素质提升;突出党建思想政治工作宣传。
一是认真贯彻学习集团公司领导干部会议精神，成立三基工作领导组，下设基层建设、基础工作、基本素质三个推进小组。在对公司物业服务现状综合分析的基础上，制定内容详尽的三基工作实施方案和总体安排推进计划表。
二是基层深入开展针对三基工作的“学精神、找差距、定措施、上水平”活动。党支部号召观看“三基”建设主题宣传片，部门组织员工认真学习，利用近一个月时间在全公司内部自下而上全员寻找差距、深挖细查、剖析问题，提出解决办法。
三是组织三基工作专题会，领导组深入基层现场，开展以“职责明确、制度完善、管理有序、训练有素、工作高效、监督有力”为主线的岗位责任制大检查活动，摸清基层现状，帮助解决问题。
四是公司倡导和鼓励开展具有特色的先进做法。在内部，形成部门召开周工作会制度，及时传达上级指示精神;档案分类管理，设兼职档案员维护;重新审视岗位职责和工作内容，补充完善制度规范;管理人员分析工作重点与难点，梳理基础管理存在的症结;表彰与宣传基层工作中涌现出的优秀人物和典型事迹等等。公司集中整理三基工作亮点，以案例点评下发的方式，把来自基层的好经验在全公司范围内广范推行。
五是加强基层队伍建设，深入开展“五型五好班组”活动，引导员工“善于向实践学习、用典型引路”，直观了解目视化管理在生产、安全中的应用，切实推进公司HSe管理体系。组织部分管理骨干到某地进行参观学习，吸取极具借鉴意义的安全经验分享，学习规范的岗位操作流程，观摩先进的生产作业流程，达到快速提高技能的目的。多种多样的学习培训活动，为员工提供了更多学习机会，增强了员工查找差距的自觉性，在学习经验的同时更明确了今后工作的努力方向。
(二)做细监督检查活动，提高服务管理水平
为了强化员工责任心，提高整体服务质量，三季度，公司加大检查力度，严格监督人员在岗、礼仪规范、内务管理、操作规程、职责执行等情况，确保服务统一标准规范。
一是通过“听、查、看、讲、问”等方式监督检查各物业现场员工实际工作状态。“听”，就是听取各岗位员工日常工作内容及建议等汇报;“查”，就是检查各物业现场制度规范是否完善，档案记录是否齐全，服务行为是否规范，工作质量是否达标;“看”，就是查看工作环境、员工精神面貌和工作状态，保证内务整洁，工作热情高;“讲”，就是向现场负责人提出统一标准的管理要求，定期开展实际岗位技能培训工作，为基层员工讲解岗位配置、具体职责、工作划分、安全注意事项等等;“问”，就是检查询问员工对岗位职责、工作技能应知应会情况，了解员工掌握理解程度，调整完善制度规范，逐步形成 “用制度管权、按制度办事、靠制度管人”的有效机制，构建内容科学、程序严密、配套完备、有效管用的制度体系，提高业务水平。
二是公司组织不定期联合开展双休日、节假日期间的值班保安工作情况抽查工作，提高了保安工作积极性，做到“人人都在岗，岗位均有职”的良性工作体系，通过监督检查及时发现存在的问题，梳理工作流程，杜绝了工作环境“脏、乱、差”，岗位轮换值班时间不明确，记录填写不规范，制度不健全等现象。通过督导、谈话、交流等多种方式培养员工作自觉性和主动性，提高工作效率和员工整体素质，确保服务质量。
(三)做好消防安全管理工作，确保企业稳定运行
三季度，以“提高从业人员安全素质、强化安全意识”为切入点，以安全教育为重点，扎实开展了形式多样的安全服务宣传教育工作。
一是加大宣传和教育培训工作力度。各部门召开安全会议普及消防安全知识，认真贯彻消防安全法律法规、安全操作规程，增强消防安全意识和自防自救能力。部门负责人认真分析员工思想动态，弘扬“消防安全时时抓”的管理理念，结合各己工作实际有针对性的开展鼓励动员、表彰激励、交流谈心等不同形式的安全思想教育工作推动企业安全文化融合。
二是抓好消防安全检查。加强对提供安保服务的办公楼宇、设备用房、库房、食堂等重点部位用火、用电及消防器材、消防通道等方面的安全检查，加大对重点环节的火灾隐患排查，将火灾隐患消除在萌芽状态。
三是认真做好隐患排查治理工作。每月开展一次消防设备设施、灭火器材、车辆、电路隐患排查工作，发现问题，采取有效措施全力整改，确保日常工作顺利进行。
四是定期组织多种形式的安全监督检查和专项大检查。各部门组织开展经常性的联合安全巡查、自检自查和重点和难点的抽查工作。结合三季度的强降水天气、高温天气以及台风等气候灾害加强防御措施，重视假日期间检查工作的持续开展。五是建立安全整治长效机制。实行“边排查，边整治，边探索”方式，持续改进和完善安全管理制度，确保企业健康稳步发展。
(四)做精学习培训工作，提升人员综合素能
三季度，采取多种培训形式，为企业营造浓厚的学习氛围。
一是重视加强员工在职教育，采取公司级集中培训与部门级自选学习相结合的方式，把学习作为关键环节来抓。公司持续组织新入职员工按批次参加岗前培训，努力提升整体素质。部门坚持每周开展技能培训和岗位练兵活动，在学习中坚持做到“五个有”，即有学习时间、有学习读本、有学习纪律、有学习心得、有讨论记录，通过学习逐步提高队伍素质。
二是合理利用培训基金，制定计划为有提升空间的员工提供赴外学习实践的机会。9月中旬，工程部选派两名员工到北京参加智能建筑弱电系统集成师课程的进修，以提高专业技能。
三是重点抓好管理层素质教育培训，提高决策和管理水平。积极响应上级公司号召，组织骨干人员参加HSe体系推进业务培训和油田公司职工帮助计划(eAP)培训讲堂，提高管理人员职业能力和心理素质。
通过培训实践，公司不断加强培训机构建设，整合行业培训资源，优化培训师资队伍，创新培训手段和方式，提升人员综合能力。
(五)做强工程管理工作，确保设备设施安全运转
三季度，工程人员准确把握季节转换、任务增多的关键时间节点，加强设备设施的维修保养工作。
一是每月都会定期或不定期对公司所辖办公楼进行消防、空调、给排水、供电等系统的运行进行隐患排查，增加巡检频次，对出现破损、故障、安全漏洞等现象，及时督办处理。跟踪监测重点部位巡检和高危设备设施监测等工作，详细填写设备运行记录、巡检记录等档案资料。
二是组织人员对机房、设备用房、安全通道、楼顶等位置进行彻底清理，严禁存放易燃易爆品;对开水器、设备间等处贴示负责人，落实安全责任。
三是加大对外委单位施工的监管力度，严禁违规操作。四是加强基础资料管理工作，对检查、维修档案进行归类放置，完善工程运行方面管理流程和制度。
二、存在的问题
三季度，通过我们积极努力，取得了一定的工作成绩，但我们也清晰地认识到在公司快速发展的同时也暴露出一些问题与不足，主要表现在以下几个方面：
(一)精细管理能力不强
管理人员对精细化的管理理念和工作方法缺乏深刻的认识，精细化管理理念不够强，在有些工作上，精确意识不高，分工不明确，工作措施不够具体、工作方法还比较单一， 有些工作还属于粗放型管理模式。
(二)思想有局限、缺乏创新精神
工作过于求稳，缺乏改革勇气，缺乏创新精神，仅满足于“步子不大天天走，成绩不大年年有”的思想。
(三)高素质人才储备不足
近年来，高素质人才储备不足，成为企业大踏步发展所
面临的一大难题。这一问题的主要原因是在职人员基本知识水平不高、工作能力有局限，所以引入和培育高水平的复合型人才成为公司发展亟待突破的瓶颈。
(四)业务拓展难度增大
当前，深入剖析物业行业市场，扩大经营开发的形势十分严峻，拓展空间越来越小，我们要勇于面对困难，积极应对挑战，开发更多适应市场需求的物业服务项目，在宏观形势下，这已成企业分散经营风险、求得生存的必由之路。
【第三季度物业管理工作总结(七)】
在这举国欢庆、欣欣向荣的日子里;在这普天同庆、幸福美满的日子里，物业公司在集团领导巨大的关怀与鼓励下;在房产公司以及其它部门的大力支持与配合下;在物业公司内部职工不断开拓创新、艰苦奋斗，圆满完成了xx年第三季度工作。
本季度，物业公司主要在以下几个方面做了大量的工作： 第一个方面：坚定不移做好物业品牌建设。
一、xx年7月，物业公司为开展德信花园三创工作，先后对小区流动水景进行彻底清洗;对小区道路进行彻底冲洗;对小区树种进行挂牌宣传;对小区花园进行彻底打扫，新增小区羽毛球场以及健身娱乐设施、休闲设施。这一系列的付出不仅让物业公司再次获得“市级园林式小区”这一殊荣，同时也得到了广大业主的一致好评。
二、xx年8月，物业公司在德信花园开办首次“我爱德信”业主征文比赛活动。此次比赛，得到了广大业主的踊跃参与，大家纷纷前来投稿，把自己对物业公司的喜爱、赞扬、祝福、认可，统统用文字的行使表达出来。此次活动也进一步拉进了物业公司与业主之间的距离，进一步提升了小区的精神文明建设。
三、xx年9月，物业公司对德信花园小区宣传栏内容进行更新，将一些有利于业主身体健康的知识以及其它科普知识向广大业主进行宣传，这不仅让业主收获知识，同时更让业主感受到了来自物业公司无微不至的关怀!
第二个方面：与时俱进创新管理理念
物业公司要发展、要壮大，必须改革创新、锐意进取。xx年8月物业公司内部实行制度创新、自主改革，先后推行了公司周检制、部门周会制、员工每日总结制等一系列改革措施，目的在于及时发现问题;及时解决问题;及时总结问题，纠正员工服务态度，提高员工主动服务意识，让某些潜在问题在萌芽阶段就被彻底消除。近段时间，员工们的思想觉悟、服务意识，较之以前，有了较大的提高，这都是改革创新所取得的成果。
第三个方面：居安思危加强物业风险防范
一、物业公司先后多次进行消防设施设备检查，杜绝火灾事故的发生。在检查过程中，也发现部分设备存在故障，物业公司及时将情况向相关部门反映并监督整改，从而将一些属于质保期限内的问题让工程承包商进行妥善处置，减少因超过质保期带给集团不必要的维修支出。
二、开展节假日安全大检查。通过检查将写字楼、门面存在的安全隐患告知业主、使用人，让其提高警惕，做好自身安全防范工作，共同维护小区安全，共同构建和谐社会。通过检查，将小区自身存在的安全隐患在第一时间进行有效处理，保障物业安全管理工作的有效开展。
三、对发电机组、加压供水设备、小区照明进行彻底检查;对机房进行大扫除;对设施设备、线路空开进行标识，让小区设备始终处于良好状态，让工程维护真正做到三干净、四不漏、五良好，从而延长设施设备使用寿命，降低物业维护成本以及物业资产折旧成本。
第四个方面：全心全意做工作、一心一意为业主。
本季度物业公司总计处理业主报事保修98起、处理房屋渗水23起、处理下水道堵塞11起、进行化粪池清掏2次、集中修理电子门系统2次、阻止打架斗殴事件2次、抓获盗窃行为1次。另外，物业公司也加大了费用催收力度，经理、副经理带头上门进行费用催收工作，确保了每月目标任务的准时完成。
虽然说，物业公司，较之过去，有了一定的进步，但是物业公司要想成为一支让集团满意;让业主认可;让员工自豪的企业，还相距甚远，还有许多地方显得不足，需要学习的地方太多太多。物业公司现目前主要存在3个问题：1、专业知识不够2、主动意识不够3、风险防范力度不够。下来物业公司将进一步完善自我、弥补不足，不断提高管理服务水平。
下季度，物业公司将集中精力开展如下几方面工作;
一、以书香明都为核心，全力打造书香明都。
书香明都作为集团迄今为止在綦江最大的一个开发项目，其核心地位毋庸置疑，物业公司将竭尽所能，精于管理、勤于管理、忠于业主、专于服务，全面按照iSo9000国际质量管理体系标准，开展书香明都的日常管理工作，建立健全内部规章制度、标准作业规程、工作执行手册、应急处置预案、员工岗位职责、物业收费台账，对小区进行品质化管理，运用专业物业软件，提高企业工作效率以及工作执行力。让书香明都的物业管理从一开始就走向专业化、规范化，让德宜信物业迅速成为綦城物管行业的标杆。
二、寻求物业发展合作商，助推物业经营管理。
物业不仅要学会管理、更重要的是学会经营。下阶段，物业公司将致力于寻求更多企业赞助与发展合作，实现彼此之间的互惠互利，共谋发展。物业公司将引入相关企业，在小区免费开展形式多样的社区活动，搞好业主与企业之间的关系。物业公司一定要学会花最少的钱将事情办好、或者不花钱也一样把事情办好。
三、甩掉亏损楼盘，减少企业负担。
物业公司于xx年9月，对项目成本进行分析，发现就算外管4个楼盘物管费全部收齐，也不够支付为其工作的员工工资，更不要谈维修费、水电费、意外事件赔付费。而且外管楼盘，修建年生久远，部分设施设备老化严重，很容易出现故障，无形之中增加了物业公司的成本支出。本来就无利可图，还要追加投入，进行设施设备维护，岂不是伤口上撒盐吗?
放眼当前、展望未来，物业公司任重而道远!物业公司将发扬特别能吃苦、特别能战斗、特别能奉献、特别能创新的工作精神，投身于企业的发展建设中，为开创企业未来的辉煌而不懈努力!